浙江社会科学

参考文献

(1)Olson v.United States,292 U.S.246,257(1934);United States v.Miller,317 U.S.369,373(1943);Kimball Laundry Co.v.United States,338 U.S.1,5(1949);United States v.Va Elec.&Power Co.,365 U.S.624,633(1961);United States v564.54 Acres of Land,441 U.S.506,511(1979);Kirby Forest Indus.,Inc.v.United States,467 U.S.1,10(1984).

(2)参见《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日）；《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（2015年2月27日）；《全国人大常委员关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定》（2017年11月5日）。

(3)王兆国在2004年宪法修正案说明中指出，征收针对所有权，参见王兆国：《关于〈中华人民共和国宪法修正案（草案）的说明〉---2004年3月8日在第十届全国人民代表大会第二次会议上》，载《中国人大》2004年3月25日，第19页。

(4)刘连泰：《“土地集体所有”的规范属性》，载《中国法学》2016年第3期，第106页。

(5)杨青贵：《集体土地所有权实现的困境及其出路》，载《现代法学》2015年第5期，第76页。

(6)参见《全国人民代表大会常务委员会关于废止〈中华人民共和国农业税条例〉的决定》。

(7)龚鹏程、卢梦：《集体土地征收补偿范围类型化分析》，载《江苏农业科学》2016年第7期，第570页。

(8)蒙晓阳：《私法视域下的中国征地补偿》，人民法院出版社2011年版，第23页。

(9)申建平：《对农村集体土地征收补偿范围的反思》，载《比较法研究》2013年第2期，第108页。

(10)《国有土地上房屋征收与补偿条例》里只规定了对房屋的补偿，国有土地使用权用“收回”。但在补偿房屋时，又规定参照可比房屋的市场价值，国有土地使用权事实上在房屋价值中得到了考量。

(11)王利明等：《中国物权法教程》，人民法院出版社2007年版，第326页。

(12)韩松：《集体建设用地市场配置的法律问题研究》，载《中国法学》2008年第3期，第65~85页。

(13)桂华：《集体所有制下的地权配置原则与制度设置---中国农村土地制度改革的反思与展望》，载《学术月刊》2017年第2期，第86~87页。

(14)“中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见”，参见中华人民共和国中央人民政府网，http://www.gov.cn/zhengce/2019-05/05/content_5388880.htm.,2019年7月23日访问。

(15)有的学者主张征收属于“原始取得”，也有的学者主张征收属于“继受取得”，但不论原始取得还是继受取得，均是关于集体土地他项权利在征收补偿中的地位之争，实际上可分解为两个问题，即他项权利能否作为独立的征收客体和能否获得补偿。答案并非全有或全无，就前者而言，集体土地上的他项权利不宜作为独立的征收客体，否则就意味着政府通过征收取得土地所有权后还需要通过征收取得其他地上权利负担，混淆征收的性质。但他项权利不能作为独立的征收客体，并不意味着其不能获得补偿或者作为独立的补偿客体，理由有三，其一，他项权利获得补偿具有法理基础；其二，他项权利获得补偿具有比较法上立法例的支撑；其三，他项权利获得独立补偿符合我国农村土地制度改革的趋势。参见田韶华：《论集体土地上他项权利在征收补偿中的地位及其实现》，载《法学》2017年第1期，第72~74页；王克稳：《改革我国拆迁补偿制度的立法建议》，载房绍坤、王洪平：《不动产征收法律纵论》，中国法律出版社2009年版，第319页；房绍坤：《公益征收法研究》，中国人民大学出版社2011年版，第333页。

(16)人民法院的司法实践已渐渐将补偿的对象延伸到其他权利，例如2018年最高法院在上海蝶球阀门技术开发部诉上海市闵行区人民政府案[(2018)最高法行申1995号]中判决，集体建设用地使用权人和房屋所有权人有权获得补偿。

(17)See United States v.Miller,317 U.S.369,373~74(1943).

(18)“统一计算”的说法，参见田韶华：《论集体土地上他项权利在征收补偿中的地位及其实现》，载《法学》2017年第1期，第66页；Gideon Kanner,And Now,for a Word from the Sponsor:People v.Lynbar,Inc.,Revisited,5 Univ.San Francisco L.Rev.39(1970).

(19)人民法院的司法实践并未将担保物权人、承租人作为集体土地征收补偿程序中的权利主体，但认为这些权利人有权在征收补偿程序之后，根据合同，向担保人、出租人等主张分割相应比例的征收补偿款。例如，2014年最高人民法院在南京新金陵装饰城管理有限公司与南京润轻投资发展有限公司租赁合同纠纷的再审民事裁定书[(2014)民申字第2071号]中指出，承租人因征收所致损失应该按照双方合同约定，结合实际投入、租赁合同的履行情况予以考量。2017年最高人民法院在海口龙华湘水源商务宾馆诉龙华区政府行政征收案的再审行政裁定书[(2017)最高法行再5387号]中指出，承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系，不能成为行政诉讼的原告，但承租人因政府征收行为导致房屋租赁合同终止的，就房屋租赁合同履行发生争议，承租人有权向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。

(20)See 4 Nichols,The Law of Eminent Domain§§12.311-12.313(3d ed.rev.1964).

(21)参见《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（2014年12月2日）和《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（2015年2月27日）。

(22)蒋月：《农村土地承包法实施研究》，法律出版社2006年版，第114页。

(23)吴兴国、储松华：《土地承包经营权人应为征地补偿费的独立受偿主体》，载《纪念农村改革30周年学术论文集》，第568页；姚红：《中华人民共和国物权法精解》，人民出版社2007年版，第239~240页。

(24)习近平：《决胜全面建成小康社会夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利---在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告（2017年10月18日）》，人民出版社2017年版，第31页。

(25)艾建国、吴群：《不动产估价》，中国农业出版社2005年版，第39~45页；翟研宁：《农村土地承包经营权流转价格问题研究》，载《农业经济问题》2013年第11期，第83~84页。

(26)Yellow Book§4.4.4 at 136~142.

(27)《国有土地上住房征收与补偿条例》详细规定了对城市住房的各项补偿；《土地管理法》、《物权法》和《土地管理法实施条例》并未明确规定农村住房作为补偿客体的地位，只是笼统地将农村住房视为地上附着物，不仅补偿标准过低，补偿范围也过窄，比如并不是考虑农村住宅所占的院落大小，区位、相配套的附属设施等等。

(28)除了征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区的情况下，集体土地征收补偿应依照土地管理法的相关规定予以补偿，一般不得按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿，参见《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定以及2017年最高人民法院关于曾桂香等人诉兴宁市政府房屋征收决定案的行政裁定书[(2017)最高法行申6215号]。

(29)Sackman,The Limitations of the Cost Approach,36Appr.J.1(1966);4 Nichols on Eminent Domain§12C.01 ns93~95.

(30)Katie M.Gray,Kelly M.Walsh,Measuring Just Compensation:Top Five Issues in Eminent Domain Valuation Trials,SA007 ALI-CLE 59(2019).

(31)郑小琼：《国务院酝酿修法规范集体土地征收补偿》，载《法制日报》2011年04月11日，第01版。

(32)李凤章：《论集体建设用地使用权的出让---以立法文本和问卷调查为基础的分析》，载《政法论丛》2017年第3期，第69页。

(33)参见《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（2019年1月3日）。

(34)William W.Wade,Theory and Misuse of Just Compensation for Income-Producing Property in Federal Courts:A View from Above the Forest,46 Tex.Envtl L.J.139(2016).

(35)彭卫兵：《土地承包经营权流转纠纷解决机制研究》，中南大学法学院博士学位论文，第70~75页。

(36)Cary J.Coen,Eminent Domain:Damages,14 Ann Surv.Mass.L.310(1966-1967).

(37)Glynn S.Lunney,Jr.,Compensation for Takings:How Much is Just?,42 Cath.U.L.Rev.721,727(1993).

(38)参见《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》和《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》。

(39)土地本身的实物因素是指：土地形状、地形、地势、土壤、土地开发程度等。

(40)See Serkin Christopher,The Meaning of Value:Assessing Just Compensation for Regulatory Takings,99 Nw.U.L.Rev.677,742(2005).

(41)权能不受限制的土地，不存在发展权问题，土地发展权是一项在市场条件和政府管制共同作用下形成的混合权利。参见张鹏：《土地准征收与补偿：土地发展权视角》，载《南京农业大学学报（社会科学版）》2015年第2期，第68页。

(42)张先贵：《中国法语境下土地开发权是如何生成的---基于“新权利”生成一般原理之展开》，载《求是学刊》2015年第6期，第88页。

(43)胡锦涛在2012年11月8日中国共产党第十八次代表大会上作出的报告《坚定不移沿着中国特色社会主义道路前进为全面建成小康社会而奋斗》。

(44)张金明、陈利根：《论农民土地财产权的体系建构》，载《中国土地科学》2012年第3期，第46页。

(45)“期待权作为发展中的权利和将来的权利，仍然是可以实际取得的”，参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第186页。

(46)Income Capitalization Approach,the Dictionary of Real Estate Appraisal(5th ed.2010).

(47)Burritt Mutual Savings Bank of New Britain v.City of New Britain.20 Conn.Sup.476,140 A.2d 324(C.P.1958).

(48)In re James Madison Houses,17 App.Div.2d 317,234 N.Y.S.2d 799(1962).

(49)彭錞：《土地发展权与土地增值收益分配---中国问题与英国经验》，载《中外法学》2016年第6期，第1552页。

(50)肖顺武：《从管制到规制---集体经营性建设用地入市的理念转变与制度构造》，载《现代法学》2018年第3期，第98页。

(51)国家、集体和农户三者对土地价值上涨均有贡献，但精确划定具体的分配比例实际上并不可行，参见彭錞：《土地发展权与土地增值收益分配---中国问题与英国经验》，载《中外法学》2016年第6期，第1551页。

(52)陈新民：《德国公法学基础理论》（上卷），法律出版社2010年版，第476页。

(53)Shitong Qiao,The Evolution of Chinese Property Law:Stick by Stick?.In Chang,YC;Shen,W&Wang,WY(Eds.),Private Law in the mainland and Taiwan:Legal and Economic Analyses p.182~211.Cambridge,UK:Cambridge University Press,2017.

(54)刘守英、熊雪峰、龙婷玉：《集体所有制下的农地权利分割与演变》，载《中国人民大学学报》2019年第1期，第6页。

(55)刘玉姿：《三维视角下农民土地财产权的实现》，载《中国土地科学》2019年第2期，第22页。